垃圾随意丢棄、車輛亂停亂放、流動商販随意出入……當前，有的老舊小區根本沒(méi)有物業管，有的物業管得很差。一些居民因物業“服務差”不繳費，而物業也往往以“入不敷出”爲由敷衍了事(shì)。

在全國(guó)新一輪老舊小區改造中，補齊物業管理服務短闆、完善長(cháng)效管理機制呼聲甚高，多地推出相關政策和措施。

引進(jìn)物業提升管理，強行清退不合格企業

據了解，不少城鎮2000年前建設的老舊小區都(dōu)是出售的公房，由地方國(guó)企下屬的物業公司托管，除了保潔等基本服務外，幾乎沒(méi)有物業管理。目前，一些小區在完成(chéng)基礎設施改造後(hòu)引進(jìn)了物業公司。

河北邢台市橋東區市交通局家屬院小區居民劉小英說(shuō)：“以前刮風一身土，下雨一身泥。現在引入物業公司後(hòu)，路面(miàn)平坦幹淨，車輛停放齊整；原來雜草叢生的空地被(bèi)改造成(chéng)停車場、健身小廣場，還(hái)有保安巡邏。”

此外，各地通過(guò)專項整治，強行讓一些服務質量差的企業退出。“我們通過(guò)獎優罰劣，調整退出20%能(néng)級低、服務差的物業企業。”上海市虹口區相關部門負責人表示。虹口區還(hái)對(duì)各物業服務企業及相關住宅小區開(kāi)展問卷調查，形成(chéng)164家物業服務企業滿意度得分及排名，并按照七色評價體系進(jìn)行分級，分别爲金牌、銀牌、綠牌、藍牌、黃牌、橙牌和紅牌，不達标的物業服務企業無法拿到“達标獎金”。

“現在物業公司服務态度比以前好(hǎo)多了。”上海市虹口區玉四居民區黨總支書記盧戈潤說(shuō)，以前，這(zhè)裡(lǐ)兩(liǎng)個小區主路上都(dōu)是亂停亂放的車，經(jīng)過(guò)科學(xué)改造，新畫了停車線、集約新增30多個車位，緩解了居民停車難的問題。“服務水平提升後(hòu)，這(zhè)兩(liǎng)個小區業委會(huì)已經(jīng)同意把物業費提高20%至30%。”

此外，針對(duì)老舊小區“無管”“失管”現象，一些地方政府實行托底。南京市栖霞區在全區9個街道(dào)均成(chéng)立物業公司，托管全區153個老舊小區和59個保障房小區，覆蓋全區住宅小區總數的70%。

“服務差不繳費，不繳費服務更差”死循環如何破解？

記者調查發(fā)現，一些舊小區引入物業後(hòu)，管理運營情況仍存在困境，如成(chéng)立業主委員會(huì)的比例不高，物業費面(miàn)臨提價難、收繳率低等問題。

記者在南京市采訪發(fā)現，有的改造後(hòu)的小區後(hòu)續管理不到位，僅實現基本保潔，停車、綠化、安保等無人管理。有業内人士告訴記者，老舊小區整治後(hòu)，引進(jìn)市場化物業的不到10%，已經(jīng)成(chéng)立業委會(huì)的隻有20%左右。“沒(méi)有業委會(huì)，大家意見不統一，誰也做不了主。”

随著(zhe)對(duì)物業服務質量要求的提高，管理成(chéng)本相應增加，提高物業費成(chéng)爲一些老舊小區的突出矛盾。“有些小區規模小，甚至不到1萬平方米，不少居民對(duì)物業服務不滿意、拒交物業費，導緻物業管理公司入不敷出、常年虧本。”上海一家國(guó)有物業管理公司負責人大倒苦水。

“物業費不提高，反過(guò)來又影響物業服務的質量，形成(chéng)惡性循環。”河北省衡水市方舟物業服務有限公司總經(jīng)理呂研說(shuō)，很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念，這(zhè)讓部分小區物業管理工作難以持續。

“改造社區及後(hòu)期維護必定會(huì)新增費用，錢從哪兒來是個難題。”龍湖智慧服務公司有關負責人表示。

各地探索：打包合并、居民自治、政府“托底”

爲解決老舊小區物業管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區物業管理模式。

——合并實現“大物業”集中管理。針對(duì)老舊小區不成(chéng)規模、物業公司不願接管的難題，河北邢台將(jiāng)老舊小區“化零爲整”，將(jiāng)無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區，“打包”交由物業公司管理，在保潔、秩序維護、維修等方面(miàn)實現資源共享。

——搭建居民自治共治平台。記者在采訪中發(fā)現，一些街鎮基層政府通過(guò)搭建社區共治平台，推動居民自治制訂物業管理方案。例如，成(chéng)都(dōu)市將(jiāng)成(chéng)立小區自治組織，如建立社區聯席會(huì)議等方式，作爲啓動老舊小區改造的前置條件，讓居民充分協商，對(duì)小區管理模式、物業管理公司形成(chéng)一緻意見。

——政府“托底”。南京市物業辦副主任童龍聲表示，由于目前市場發(fā)育不健全、國(guó)家相關政策不完善，一些老舊小區的管理難題僅通過(guò)市場難以解決，暫時(shí)仍需政府“托底”。南京市栖霞區住建局物業科科長(cháng)李秀東介紹，公益性物業公司托底之後(hòu)，老舊小區和保障房小區的物業費是每月每平方米0.4元，而其他小區普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊爲鼓勵老舊小區引入物業管理服務，對(duì)主城區老舊小區新引入物業管理實行财政補貼，第一年補貼0.3元/平方米、第二年補貼0.2元/平方米、第三年補貼0.1元/平方米，三年後(hòu)退出。

多位受訪的物業企業及部分街道(dào)負責人認爲，老舊小區的改造和維護都(dōu)需要投入大量經(jīng)費，短期内政府可以提供一些專項補助，但長(cháng)期看，還(hái)需居民提高對(duì)物業服務價值的認識，通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協商的方式合理提高物業費，并督促物業公司提升服務水平，讓居民生活更方便、更舒适。